Andrahandsuthyrning före och efter 1 juli 2026
Uppdaterad 23 oktober 2026 · Källor längst ned
Den 1 juli 2026 ändrades reglerna för den som hyr ut sin bostad. Vilka regler som gäller beror på när avtalet skrevs och om du äger eller själv hyr bostaden.
Vilken lag gäller ditt avtal?
- Avtal före 1 juli 2026: den gamla lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad fortsätter att gälla för avtal som ingicks enligt den (övergångsbestämmelse 3 till privatuthyrningslagen).
- Avtal från 1 juli 2026: privatuthyrningslagen (2026:772), om du hyr ut som privatperson.
- Du hyr själv bostaden med hyresrätt: varken den gamla eller den nya lagen gäller. Då gäller hyreslagen (12 kap. jordabalken), och du behöver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd (12 kap. 39–40 §§ jordabalken).
Det här ändrades för privatuthyrare
| Före 1 juli 2026 (2012:978) | Från 1 juli 2026 (2026:772) | |
|---|---|---|
| Hyran | Vid tvist högst kapitalkostnad och driftskostnad för bostaden (4 §) | Fri att avtala, men inte väsentligt högre än för liknande privatuthyrda bostäder (2 kap. 5 §) |
| Indexklausul | Ingen regel | Tillåten, med meddelande och ettårsregel (2 kap. 4 §) |
| Hyresgästens uppsägningstid | En månad (3 §) | Tre månader (6 kap. 1–2 §§) |
| Hyresvärden säger upp tidsbestämt avtal i förtid | Gick, med tre månaders uppsägningstid (3 §) | Bara av skäl som anges i 6 kap. 3 § |
| Hur många bostäder | Lagen gällde bara den första upplåtelsen (1 §) | Inte om du regelmässigt hyr ut fler än två (1 kap. 3 §) |
Bostadsrätter: lättare att få fortsatt tillstånd
Du får hyra ut din bostadsrätt i andra hand bara om styrelsen ger sitt samtycke (bostadsrättslagen 7 kap. 10 §). Säger styrelsen nej kan hyresnämnden ge tillstånd, om du har skäl och föreningen inte har befogad anledning att vägra (7 kap. 11 §). Från 1 juli 2026 gäller två ändringar:
- Hyresnämnden ska bara ta hänsyn till tidigare andrahandsuthyrningar om de skett i betydande omfattning (7 kap. 11 §). Enligt propositionen ska det alltså inte längre räcka som enda skäl för avslag att bostaden redan varit uthyrd en viss tid. Du behöver fortfarande ha skäl, till exempel arbete eller studier på annan ort, och tillståndet begränsas fortfarande till viss tid.
- Om du inte använder bostaden som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning räknas en uthyrning av den, eller av en del av den, alltid som andrahandsuthyrning som kräver samtycke (7 kap. 10 § andra stycket). Propositionen anger som riktmärke att du ska bo i bostaden 80–100 dagar om året, eller 2–3 dagar i veckan. Regeln gäller inte för upplåtelser som skett före 1 juli 2026.
Hyresrätter
Hyr du själv din bostad med hyresrätt gäller hyreslagen. Du behöver hyresvärdens samtycke, eller tillstånd från hyresnämnden. Tillstånd ska lämnas bland annat om du har beaktansvärda skäl, som tillfälligt arbete eller studier på annan ort, och hyran inte överstiger skälig hyra (12 kap. 40 § jordabalken). Privathyras avtalsmall är inte gjord för hyresrätter.
Har du ett gammalt avtal?
Det fortsätter att gälla enligt den gamla lagen. Vad som gäller om ett gammalt avtal förlängs eller ändras efter 1 juli 2026 har vi inte kunnat utreda säkert. Propositionen säger, när den förklarar indexregeln, att det är fråga om ett nytt hyresavtal om ett tidsbestämt avtal på högst ett år förlängs. Hur det slår för avtal enligt den gamla lagen är inte klarlagt. Vill du byta till den nya lagen är det säkrast att skriva ett nytt avtal, och då kan du använda avtalsmallen.
Källor
- Privatuthyrningslag (2026:772), riksdagen.se
- Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (upphävd)
- Prop. 2025/26:187 En mer flexibel hyresmarknad
- Bostadsrättslag (1991:614), 7 kap.
- Jordabalken (1970:994), 12 kap. (hyreslagen)
Guiden är allmän information och ersätter inte juridisk rådgivning. Den har inte granskats av en jurist. Har du en tvist, fråga en jurist eller hyresnämnden.