Nya privatuthyrningslagen 2026 – det här gäller

När och för vilka avtal

Privatuthyrningslagen (SFS 2026:772) utfärdades den 28 maj 2026 och trädde i kraft den 1 juli 2026. Samtidigt upphävdes lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Enligt övergångsbestämmelserna gäller den gamla lagen fortfarande för avtal som ingicks enligt den. Ett avtal från våren 2026 följer alltså den gamla lagen, medan ett avtal som skrivs i dag följer den nya.

Vem lagen gäller

Lagen gäller när en fysisk person eller ett dödsbo hyr ut ett hus eller en del av ett hus, som helt eller till inte oväsentlig del ska användas som bostad (1 kap. 1 §). Den gäller inte (1 kap. 3 §) om

• hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är del av hyresvärdens egen bostad,
• hyresvärden själv hyr lägenheten med hyresrätt (då gäller hyreslagen i 12 kap. jordabalken), eller
• upplåtelsen gäller fritidsändamål.

Den gamla lagen gällde bara den första lägenheten om någon hyrde ut flera. Den nya lagen tillåter alltså fler uthyrningar innan hyreslagen tar över.

Hyran: fri att avtala, men med ett skydd

Parterna kommer överens om hyran, och den ska vara bestämd till beloppet (2 kap. 1 §). Kostnader för uppvärmning, nedkylning, varmvatten, el och vatten och avlopp får tas ut efter förbrukning. Den gamla regeln att hyresnämnden kunde sätta hyran utifrån bostadens kapital- och driftskostnader finns inte kvar för nya avtal.

I stället gäller ett skydd mot överhyror: är hyran väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande lägenheter som hyrs ut enligt privatuthyrningslagen, ska hyresnämnden sätta den till ett skäligt belopp (2 kap. 5 §). Den nya hyran gäller normalt från dagen för ansökan, och för mycket betald hyra ska betalas tillbaka med ränta (2 kap. 6 §).

Betalning

Hyran betalas i förskott. Har ni inte avtalat något annat ska den betalas senast sista vardagen före varje kalendermånad (2 kap. 2 §), och via bank eller liknande betalningsförmedlare (2 kap. 3 §).

Indexklausul: nytt för privatuthyrare

Parterna får avtala om att hyran ska kunna ändras enligt ett index, till exempel KPI (2 kap. 4 §). Ändringen sker inte automatiskt: den som vill ändra hyran ska meddela det skriftligt, och den nya hyran gäller från det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter meddelandet. Den tidigare hyran måste ha gällt i minst ett år. Läs mer i guiden om indexklausul.

Uppsägning: tre månader för båda

• Ett avtal som gäller tills vidare kan sägas upp av båda parter till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen (6 kap. 2 §). Enligt den gamla lagen hade hyresgästen en månads uppsägningstid.
• Ett tidsbestämt avtal upphör när tiden går ut. Hyresgästen kan alltid säga upp det med tre månaders uppsägningstid (6 kap. 1 §). Hyresvärden kan inte längre säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid utan skäl, vilket gick enligt den gamla lagen (prop. 2025/26:187 avsnitt 4.6).
• Hyresvärden kan säga upp avtalet i förtid på de grunder som räknas upp i 6 kap. 3 §, bland annat om hyran är obetald mer än två veckor efter förfallodagen eller om bostaden hyrs ut i andra hand utan samtycke.
• Uppsägningen ska vara skriftlig (6 kap. 7 §). Hyresgästen har inget besittningsskydd.

Skick, vård och andrahand

Bostaden ska vid tillträdet vara i det skick som avtalats, eller som hyresgästen med fog kan förvänta sig, och hyresvärden ska hålla den i det skicket (3 kap. 1 §). Vid brister kan hyresgästen bland annat kräva att bristen åtgärdas och få hyresavdrag (3 kap. 2–6 §§). Hyresgästen ska vårda bostaden och ersätta skador hen vållar (4 kap. 2–3 §§). Hyresgästen får inte hyra ut i andra hand eller överlåta avtalet utan hyresvärdens samtycke (5 kap. 1–2 §§).

Meddelanden med e-post

Har mottagaren angett en e-postadress för meddelanden om hyresavtalet räknas till exempel ett meddelande om indexhöjning som lämnat när det skickats dit (7 kap. 2 §). Samma sak gäller uppsägning (6 kap. 8 §). Annars går det att skicka rekommenderat brev. Skriv därför in e-postadresserna i avtalet.

Det lagen inte reglerar

Deposition finns inte med i lagen. Utredningen föreslog regler om deposition, men enligt propositionen bereds det förslaget vidare inom Regeringskansliet (prop. 2025/26:187 avsnitt 3). Avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen jämfört med lagen gäller inte mot hyresgästen (1 kap. 4 §).

Avtalet ska vara skriftligt om någon av parterna begär det (1 kap. 5 §). Det enklaste är att alltid skriva ett. Avtalsmallen är gratis och följer reglerna ovan.