Säga upp hyresavtal vid privatuthyrning – uppsägningstid och regler

Gäller reglerna ditt avtal?

Reglerna nedan gäller avtal som ingåtts enligt privatuthyrningslagen, alltså från 1 juli 2026, när en privatperson eller ett dödsbo hyr ut en bostad (1 kap. 1 §). För avtal som ingicks före 1 juli 2026 gäller fortfarande den gamla lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (övergångsbestämmelse 3). Där var uppsägningstiden en annan, se guiden om före och efter 1 juli 2026. Lagen gäller inte heller om du själv hyr bostaden med hyresrätt (1 kap. 3 §).

Uppsägningstiden är tre månader till ett månadsskifte

• Avtal som gäller tills vidare kan sägas upp av både hyresvärden och hyresgästen. Avtalet upphör vid det månadsskifte som infaller tidigast tre månader efter uppsägningen (6 kap. 2 §). Lagen kräver inget skäl för uppsägningen, och hyresgästen har inget besittningsskydd.
• Tidsbestämda avtal upphör när hyrestiden går ut, utan uppsägning (6 kap. 1 §). Hyresgästen kan ändå alltid säga upp avtalet till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen. Som hyresvärd kan du inte säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid utan något av skälen i 6 kap. 3 § (se nedan, och prop. 2025/26:187 avsnitt 4.6).
• Har ni inte skrivit något om hyrestiden gäller avtalet tills vidare (1 kap. 6 §).
• En kortare uppsägningstid än tre månader för hyresgästen gäller inte, även om den står i avtalet. Villkor som är till nackdel för hyresgästen jämfört med lagen är utan verkan mot hyresgästen (1 kap. 4 §).

Vi räknar med att ett månadsskifte som infaller exakt tre månader efter uppsägningen räcker. Säger du upp avtalet den 1 december kan det alltså upphöra vid månadsskiftet februari–mars. Lagen säger "tidigast tre månader", så vill du vara helt säker kan du säga upp några dagar tidigare.

Uppsägningen ska vara skriftlig

En uppsägning ska vara skriftlig (6 kap. 7 §). Säger hyresgästen upp muntligt gäller det bara om du som hyresvärd bekräftar uppsägningen skriftligt. Spara bekräftelsen, så kan ni båda visa vad som gäller.

När räknas uppsägningen som gjord?

Uppsägningstiden räknas från den dag uppsägningen har skett. Huvudregeln är att den har skett när mottagaren har tagit emot den (6 kap. 7 §). Det finns två undantag som gör det enklare (6 kap. 8 §):

• E-post. Har mottagaren angett en e-postadress räknas uppsägningen som gjord när du skickat den dit. Därför är det bra att skriva in båda parters e-postadresser i hyresavtalet.
• Rekommenderat brev. Bor mottagaren i Sverige räknas uppsägningen som gjord när ett rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress har lämnats in för postbefordran. Har hyresgästen inte angett någon annan adress får du skicka till den uthyrda bostadens adress (7 kap. 2 §).

Spara en kopia av uppsägningen och kvittot för det rekommenderade brevet, eller det skickade mejlet.

Uppsägning i förtid: när hyresgästen inte sköter sig

Hyresvärden kan säga upp avtalet så att det upphör omedelbart, både tidsbestämda avtal och avtal som gäller tills vidare, om något av skälen i 6 kap. 3 § finns. Det gäller bland annat om hyresgästen:

• betalar hyran mer än två veckor efter förfallodagen,
• hyr ut i andra hand, tar in en inneboende eller överlåter avtalet utan lov och utan giltig ursäkt,
• vanvårdar bostaden, stör grannarna eller inte sköter sig, och inte rättar sig efter en uppmaning,
• använder bostaden till något annat än det avtalade och inte rättar sig efter en uppmaning,
• utan giltig ursäkt vägrar dig tillträde som du har rätt till,
• bryter mot en avtalad skyldighet som är av synnerlig vikt för dig, eller
• använder bostaden för allvarlig brottslighet.

Några viktiga begränsningar:

• Är det som hyresgästen gjort av ringa betydelse får du inte säga upp i förtid (6 kap. 3 §).
• Har hyresgästen rättat sig innan du sagt upp avtalet, till exempel betalat den sena hyran, kan du inte längre säga upp av det skälet. Undantaget är särskilt allvarliga störningar (6 kap. 5 §).
• Gäller det andrahandsuthyrning utan lov, en synnerligen viktig avtalsskyldighet eller brottslighet måste du säga upp inom sex månader från att du fick veta om det (6 kap. 6 §).
• Du har rätt till skadestånd för den skada du lider av att avtalet upphör i förtid (6 kap. 4 §).

Det här gäller vid sidan av den vanliga uppsägningen. Ett avtal som gäller tills vidare kan du alltid säga upp med tre månaders uppsägningstid utan skäl.

Flyttdagen

När hyrestiden har gått ut ska hyresgästen ha lämnat bostaden senast klockan 12 nästa dag. Är den dagen en lördag, söndag eller annan helgdag, eller midsommar-, jul- eller nyårsafton, är det i stället nästa vardag (6 kap. 12 §). Ni kan avtala om en annan tid. Flyttar hyresgästen inte kan du ansöka om avhysning, hos domstol eller som handräckning hos Kronofogden. En sådan ansökan räknas också som uppsägning när den har delgetts hyresgästen (6 kap. 10 §).

Mall: uppsägning av hyresavtal

Byt till 6 kap. 1 § om det är hyresgästen som säger upp ett tidsbestämt avtal. Säger du upp i förtid ska du skriva vilket skäl i 6 kap. 3 § det gäller och att avtalet upphör omedelbart.

Börja med ett tydligt avtal

Det mesta som blir fel vid en uppsägning går att undvika i avtalet: e-postadresser till båda parter, hyrestid och vad som gäller vid flytt. Avtalsmallen tar med uppsägningsreglerna med hänvisning till paragraferna och är gratis, utan inloggning.