Deposition vid privatuthyrning – vad gäller 2026?

Vad säger lagen?

Ingenting. Privatuthyrningslagen (2026:772), som gäller avtal från och med 1 juli 2026, nämner varken deposition eller säkerhet för hyran. Det finns alltså inget tak för hur stor en deposition får vara och ingen lagstadgad tid för när den ska betalas tillbaka. Vill du ha en deposition behöver ni komma överens om den i avtalet, och det är avtalet som avgör vad som gäller.

Lagen säger däremot att avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen jämfört med lagen är utan verkan mot hyresgästen (1 kap. 4 §). Det gäller alla villkor i avtalet, även de som handlar om depositionen.

Utredningen föreslog regler, men de kom inte med

Utredningen bakom lagen, En mer flexibel hyresmarknad (SOU 2025:65), föreslog att deposition till säkerhet för att ett hyresavtal fullgörs skulle regleras i lag. Utredningen konstaterade att det inte finns några särskilda regler om deposition och att det inte är ovanligt att den betalas direkt till hyresvärden, vilket kan göra det osäkert för hyresgästen att få tillbaka pengarna. Förslaget var bland annat att depositionen skulle få vara högst tre månadshyror och lämnas hos en tredje part, ett företag eller länsstyrelsen (prop. 2025/26:187, bilaga 1 och 2).

Regeringen tog inte med den delen i propositionen. Där står att "utredningens förslag i fråga om deposition vid hyresavtal bereds dock vidare inom Regeringskansliet" (prop. 2025/26:187, avsnittet om ärendet och dess beredning). Det kan alltså komma regler senare, men i dag finns det inga. Vi har inte hittat något nytt lagförslag om deposition hos riksdagen (kontrollerat 25 oktober 2026). Kontrollera ändå om något har ändrats innan du skriver ett nytt avtal.

Deposition är inte förskottshyra

Hyran ska betalas i förskott före varje kalendermånads början, och om inget annat avtalats senast den sista vardagen i månaden innan (2 kap. 2 §). Den första månadshyran är alltså hyra. En deposition är något annat: en summa som hyresgästen lämnar som säkerhet och som ska tillbaka när avtalet är slut, minus det ni avtalat att den får användas till. Skriv beloppen var för sig i avtalet.

Det här bör stå i avtalet

• Belopp. Ett fast belopp i kronor.
• När den betalas. Till exempel senast vid tillträdet.
• Vad den får användas till. Säkrast är att begränsa det till obetald hyra och skador som hyresgästen ska ersätta. Hyresgästen ska vårda bostaden väl och ersätta skada som hen vållar (4 kap. 2–3 §§). Skriv att normalt slitage inte dras av.
• När den betalas tillbaka. Inom ett visst antal dagar efter avflyttningen.
• Redovisning. Att hyresvärden skriftligt redovisar vad som dras av och varför.
• Besiktning. Att ni går igenom bostaden tillsammans vid inflyttningen och vid utflyttningen och skriver under ett protokoll. Utan ett protokoll från början är det svårt att visa att en skada uppstått under hyrestiden.

Avtalsmallen har ett depositionsvillkor med de här delarna och ett villkor om besiktningsprotokoll. Du fyller i belopp och antal dagar själv. Protokollet gör du med besiktningsverktyget: rum för rum, mätarställningar, nycklar och en checklista för foton, att skriva ut och skriva under.

Hur stor ska depositionen vara?

Lagen sätter ingen gräns, så det är något ni kommer överens om. Tänk på att:

• en hög deposition kan göra det svårare att hitta en bra hyresgäst,
• depositionen bör stå i proportion till risken, till exempel om bostaden är möblerad,
• utredningens förslag var högst tre månadshyror. Det är inte lag, men visar var utredningen ville dra gränsen.

Praktiska tips

• Ta emot depositionen via bank eller Swish, inte kontant, så att det finns ett kvitto för båda.
• Håll pengarna åtskilda, gärna på ett eget sparkonto, så att det är enkelt att betala tillbaka.
• Fotografera vid inflyttningen och skicka bilderna till hyresgästen samma dag. Då har ni båda samma underlag.
• Betala tillbaka i tid. Har du inget att dra av, betala tillbaka direkt efter utflyttningen.
• Skatt. Hur en deposition som du behåller ska deklareras har vi inte utrett. Fråga Skatteverket om det blir aktuellt. Om hyran i övrigt, se Deklarera uthyrning 2027.

Om ni inte är överens

Prata först, och gå igenom besiktningsprotokollen och fotona från in- och utflyttningen tillsammans. Kommer ni inte överens kan den som vill ha pengar behöva gå till domstol. Både hyresvärd och hyresgäst som vill kräva pengar på grund av hyresförhållandet måste väcka talan inom två år från att hyresgästen lämnade bostaden. Annars är rätten förlorad, om inget annat har avtalats (7 kap. 1 §).

Hyresgästen ansvarar för skada som hen själv vållar. Hyresgästen ansvarar också för skada genom vårdslöshet eller försummelse av någon i hushållet, en inneboende eller besökare, eller någon som utför arbete i bostaden åt hyresgästen (4 kap. 3 §). Uppstår en skada ska hyresgästen berätta det för dig så snart det kan ske, och genast om den måste åtgärdas skyndsamt för att undvika en allvarlig olägenhet. Gör hyresgästen inte det ansvarar hen för den skada som försummelsen orsakar (4 kap. 4 §).

Läs också checklistan för hyresavtalet och guiden om uppsägning, som visar när hyresgästen ska vara utflyttad.