Hyra ut rum i din bostad – regler och skatt för inneboende

Vilken lag gäller?

Privatuthyrningslagen (2026:772) gäller när en privatperson eller ett dödsbo hyr ut ett hus eller en del av ett hus som bostad (1 kap. 1 §). Ett rum i din villa, ditt radhus eller din bostadsrätt är en sådan del. Lagen kallar det du hyr ut för en lägenhet, även när det bara är ett rum. Hyreslagen i 12 kap. jordabalken gäller inte för avtal som omfattas av privatuthyrningslagen (12 kap. 1 c § jordabalken).

• Avtal som ingicks före den 1 juli 2026 följer fortfarande den gamla lagen om uthyrning av egen bostad, se guiden om före och efter 1 juli.
• Hyr du själv bostaden med hyresrätt gäller inte privatuthyrningslagen (1 kap. 3 §), utan hyreslagen. Där får du inte ta in utomstående i en omfattning som din hyresvärd inte skäligen behöver godta (12 kap. 41 § jordabalken). Den här guiden tar inte upp hyreslagens regler i övrigt.
• Lagen gäller inte om du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är en del av din egen bostad (1 kap. 3 §). Rum i den bostad du själv bor i räknas alltså inte in i den gränsen.

Rum i bostadsrätt: föreningens samtycke

Att hyra ut en bostadsrätt i andra hand för självständigt brukande kräver styrelsens samtycke (bostadsrättslagen 7 kap. 10 §). Sedan 1 juli 2026 gäller dessutom att en uthyrning alltid räknas som självständigt brukande om du inte använder lägenheten som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning. Hyr du ut ett rum i en lägenhet som du inte själv bor i behöver du alltså samtycke.

Bor du själv i lägenheten och hyresgästen delar den med dig är det i regel en inneboende, inte en andrahandsupplåtelse. Det är vår tolkning. Du får ändå inte ta in utomstående i lägenheten om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem (7 kap. 8 §). Läs stadgarna, och fråga styrelsen om du är osäker. Det kostar lite att fråga och kan spara en tvist.

Avtalet och hyran

• Avtalet ska vara skriftligt om någon av er begär det (1 kap. 5 §). Skriv det alltid, så vet båda vad som gäller.
• Ni bestämmer hyran, och den ska vara bestämd till beloppet (2 kap. 1 §). El, värme och vatten får debiteras efter förbrukning, men i ett rum finns sällan en egen mätare, så det vanliga är att de ingår i hyran.
• Är hyran väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande lägenheter som hyrs ut enligt lagen kan hyresgästen få den sänkt av hyresnämnden, och få tillbaka det som betalats för mycket från dagen för ansökan, med ränta (2 kap. 5–6 §§).
• Skriv vilka utrymmen hyresgästen får använda (kök, badrum, tvättstuga) och om rummet är möblerat. Lagen har inga särskilda regler för möblerade rum.
• Vill du kunna höja hyran med KPI behöver avtalet ett indexvillkor (2 kap. 4 §), se guiden om indexklausul.

Med vår avtalsgenerator kan du kryssa i att rummet är en del av din egen bostad. Då skrivs regeln om inneboende in i avtalet.

Din hyresgäst får inte ta in någon utan ditt samtycke

När det som hyrs ut är en del av din egen bostad får hyresgästen inte ha inneboende utan ditt samtycke (5 kap. 3 § andra stycket). Gör hen det ändå, och inte kan visa en giltig ursäkt, får du säga upp avtalet i förtid (6 kap. 3 §), utom när det är av ringa betydelse. Du måste säga upp inom sex månader från att du fick veta det (6 kap. 6 §). Andrahandsuthyrning av rummet kräver också ditt samtycke (5 kap. 2 §).

Uppsägning: tre månader även för ett rum

• Ett avtal som gäller tills vidare sägs upp till ett månadsskifte, tidigast tre månader efter uppsägningen (6 kap. 2 §). Det gäller både dig och hyresgästen, och det finns ingen kortare tid för rum.
• En kortare uppsägningstid för hyresgästen än lagens kan inte avtalas, eftersom villkor till nackdel för hyresgästen saknar verkan (1 kap. 4 §).
• Ett tidsbestämt avtal, till exempel för en termin, upphör när hyrestiden går ut. Hyresgästen kan ändå alltid säga upp det med tre månaders uppsägningstid (6 kap. 1 §), men du kan inte säga upp det i förtid utan skäl enligt 6 kap. 3 §.
• Uppsägningen ska vara skriftlig (6 kap. 7 §).

Räkna ut sista dagen med uppsägningsverktyget. Mer om reglerna finns i guiden om att säga upp en hyresgäst.

Skatt när du hyr ut ett rum

Hyran från ett rum i din bostad beskattas som uthyrning av privatbostad, med samma regler som för en hel bostad (42 kap. 30–31 §§ inkomstskattelagen och Skatteverkets sida):

• Schablonavdrag 40 000 kronor per bostad och år, inte per rum eller per hyresgäst. Hyr du ut två rum i samma villa får du ett schablonavdrag.
• Villa, radhus och ägarlägenhet: dessutom 20 procent av hyresintäkten.
• Bostadsrätt: den del av månadsavgiften som avser rummet och tiden det var uthyrt, utan kapitaltillskott. Kök och badrum som ni delar räknas inte som uthyrd del, enligt Skatteverket.
• Det du får för till exempel städning, lakan eller frukost räknas in i hyresintäkten, och ett fast belopp för el också.
• Överskottet redovisas i punkt 7.3 i deklarationen och beskattas med 30 procent.

Räkna på din egen uthyrning med deklarationskalkylen, där du kan ange hur stor del av bostaden du hyr ut. Steg för steg finns i guiden om att deklarera uthyrning 2027.

Checklista innan hyresgästen flyttar in

• Bostadsrätt: läs stadgarna och fråga styrelsen om det behövs.
• Skriv avtal: rum, delade utrymmen, möbler, hyra, vad som ingår, avtalstid och uppsägning.
• Gör ett besiktningsprotokoll över rummet och möblerna vid inflyttningen.
• Kom överens om hur hyran betalas. En hyresavi med Swish-QR gör det enkelt.
• Kontrollera att din hemförsäkring gäller när du har en inneboende.

Guiden är allmän information och inte juridisk rådgivning eller skatterådgivning. Kontrollera alltid hos Skatteverket och i lagtexten innan du bestämmer dig.