Hyra ut till student per termin – tidsbestämt avtal, uppsägning och skatt

Vilken lag gäller?

Hyr du som privatperson ut din bostadsrätt, villa, ägarlägenhet eller ett rum i din bostad gäller privatuthyrningslagen (2026:772) för avtal från 1 juli 2026 (1 kap. 1 §). Det gäller oavsett om hyresgästen är student eller inte. Lagen gäller inte om du själv hyr bostaden med hyresrätt, och inte om upplåtelsen är för fritidsändamål (1 kap. 3 §). Ett boende under studietiden är ett bostadsändamål, det är vår bedömning.

Hyr du ut ett rum i den bostad du själv bor i finns mer i guiden om att hyra ut rum till inneboende.

Skriv in hyrestiden, annars gäller avtalet tills vidare

Ett hyresavtal gäller tills vidare om ni inte har avtalat en bestämd hyrestid (1 kap. 6 §). Vill du hyra ut för en termin ska avtalet alltså ange första och sista dagen, till exempel 1 januari till 30 juni. Avtalet ska vara skriftligt om någon av er begär det (1 kap. 5 §), så skriv det alltid.

• Tidsbestämt avtal: upphör av sig självt när hyrestiden går ut, utan uppsägning (6 kap. 1 §). Passar när du vet att du behöver bostaden igen, eller när studenten bara ska stanna en termin.
• Avtal som gäller tills vidare: löper tills någon av er säger upp det, med tre månader till ett månadsskifte för båda (6 kap. 2 §). Passar om studenten kanske stannar hela utbildningen.

Vill studenten stanna en termin till skriver ni ett nytt avtal, eller en skriftlig förlängning, innan hyrestiden går ut.

Studenten får alltid säga upp, du får det inte

Ett tidsbestämt avtal är inte bindande åt båda hållen. Hyresgästen får alltid säga upp det att upphöra vid ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen (6 kap. 1 §). En kortare uppsägningstid för hyresgästen gäller inte, även om den står i avtalet (1 kap. 4 §). Hoppar studenten av utbildningen i februari kan hen alltså flytta före juni, men betalar hyra under uppsägningstiden.

Som hyresvärd kan du inte säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid bara för att du ångrar dig (prop. 2025/26:187 avsnitt 4.6). Det går bara om något av skälen i 6 kap. 3 § finns, till exempel att hyran betalas mer än två veckor efter förfallodagen eller att bostaden hyrs ut i andra hand utan lov. Mer om det i guiden om att säga upp en hyresgäst. Uppsägningen ska vara skriftlig (6 kap. 7 §).

Flyttdagen när terminen är slut

När hyrestiden har löpt ut ska hyresgästen ha lämnat bostaden senast klockan 12 nästa dag. Är den dagen en lördag, söndag eller annan helgdag, eller midsommar-, jul- eller nyårsafton, är det i stället nästa vardag (6 kap. 12 §). Ni kan avtala om en annan tid. Boka besiktning och nyckelöverlämning i god tid, gärna med samma besiktningsprotokoll som vid inflyttningen.

Hyran för en termin

• Ni bestämmer hyran, och den ska vara bestämd till beloppet (2 kap. 1 §). El, värme och vatten får debiteras efter förbrukning, eller ingå i hyran.
• Hyran betalas i förskott, senast sista vardagen före varje månad om ni inte avtalat något annat (2 kap. 2 §).
• Är hyran väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande lägenheter som hyrs ut enligt lagen kan hyresgästen få den sänkt av hyresnämnden (2 kap. 5 §).
• En indexklausul (2 kap. 4 §) gör i praktiken ingen nytta i ett avtal på en termin, eftersom hyran måste ha gällt i minst ett år innan den kan ändras. Skriv i stället in den hyra som gäller hela hyrestiden.

Med en hyresavi med Swish-QR får studenten belopp och förfallodag för varje månad.

Deposition och möbler

Lagen säger ingenting om deposition: inget tak och ingen frist för återbetalning. Det ni kommer överens om i avtalet gäller, se guiden om deposition. Hyr du ut möblerat har lagen inga särskilda regler för det, men skriv en lista över möblerna i avtalet och notera skicket i besiktningsprotokollet.

Bostadsrätt: samtycke från föreningen

Hyr du ut hela bostadsrätten i andra hand krävs styrelsens samtycke (bostadsrättslagen 7 kap. 10 §). Säger styrelsen nej kan hyresnämnden ge tillstånd, och tillståndet begränsas då till viss tid (7 kap. 11 §). Ansök i god tid före terminsstarten. Bor du själv kvar och studenten hyr ett rum är det i regel en inneboende, inte en andrahandsupplåtelse (vår tolkning, se rumsguiden ovan). Om skatten för bostadsrätter finns mer i guiden om att hyra ut bostadsrätt.

Skatt när du hyr ut en termin

Hyran beskattas som uthyrning av privatbostad (42 kap. 30–31 §§ inkomstskattelagen och Skatteverkets sida):

• Schablonavdrag 40 000 kronor per bostad och år. Det gäller bara för de månader du ägt bostaden. Enligt vår läsning minskas det inte för månader då bostaden inte var uthyrd. Avdraget får inte bli större än hyresintäkten.
• Villa, radhus och ägarlägenhet: dessutom 20 procent av hyresintäkten.
• Bostadsrätt: den del av avgiften som avser den uthyrda delen och tiden den var uthyrd.
• Överskottet redovisas i punkt 7.3 i deklarationen och beskattas med 30 procent.

Räkna på din egen uthyrning med deklarationskalkylen, och läs guiden om att deklarera uthyrning 2027.

Checklista före terminsstarten

• Bostadsrätt: be styrelsen om samtycke, eller ansök hos hyresnämnden.
• Skriv avtal med första och sista dag, hyra, vad som ingår, möbler och e-postadresser till båda. Avtalsgeneratorn är gratis och tar med reglerna om tidsbestämda avtal.
• Kom överens om deposition och när den betalas tillbaka.
• Gör ett besiktningsprotokoll vid inflyttningen.
• Säger studenten upp avtalet: räkna ut sista dagen med uppsägningsverktyget.

Guiden är allmän information och inte juridisk rådgivning eller skatterådgivning. Kontrollera alltid hos Skatteverket och i lagtexten innan du bestämmer dig.